Skrevet af Ahn Line Woo Shing Hai
Journalist
GEM ARTIKEL    Andelsbolig   30. marts 2017   ·   3 MIN

Guide: Scor en andelsbolig med god økonomi

Det kan være lidt af en jungle at lure, om en andelslejlighed er et godt køb eller ej. Her kan du blive klogere på sammenhængen mellem boligydelse og andelsværdi, så du får købt den helt rigtige bolig.

Hvis du er boligsøgende i København, ved du, at jagten på et nyt hjem kan være udfordrende, hvad enten du drømmer om at leje, eje eller købe en andel. Men særligt andelslejligheder er eftertragtede i hovedstaden, da de er en god middelvej til en boligløsning med attraktiv beliggenhed og moderate udgifter. Sådan er det dog ikke helt længere, for priserne på det københavnske andelsboligmarked er kun gået én vej, og det er op. Og langt hen ad vejen sælges de til maksimumprisen.

Andelslejligheder er særligt udbredt i hovedstaden, og i takt med at priserne på ejerlejligheder er skudt i vejret, er andelsforeninger med god økonomi og lave boligydelser blevet så eftertragtede, at de sjældent når at ramme markedet, inden de er solgt.

”Er du på jagt efter en andelsbolig, er det derfor en god ide at have styr på det basale omkring, hvordan en økonomi i en andelsforening er skruet sammen, så du kan vurdere, om den er stabil, eller om der på sigt lurer potentielle overraskelser i kroner og ører. På den måde kan du nemmere reagere hurtigt, når der kommer noget til salg,” siger Birgit Daetz, der er kommunikationsdirektør hos Boligsiden.dk.

Boligydelsen er afgørende

Der er to primære parametre i det økonomiske puslespil, når man kigger på andelsbolig: Prisen på andelen og boligydelsen. De fleste regner på, hvad de samlede månedlige udgifter løber op i, og derfor bliver boligydelsen tit et afgørende parameter, da den ikke påvirkes af det, man selv kan skyde ind i købet. Men hvad dækker den post egentlig over?

Boligydelsen består af foreningens årlige udgifter til ejendommens drift og vedligehold, og når boligydelsen er lav, kan det skyldes, at foreningen ikke har meget gæld, der skal betales af på, eller at der ikke afsættes så meget til fremtidig vedligeholdelse.

”At boligydelsen er lav, er ikke nødvendigvis godt, ligesom man heller ikke kan sige, at en høj boligydelse er en god ting. Man må gå ind ”bag tallene” og se, hvad det skyldes. En gammel forening med stort set ingen lån, der skal afdrages på længere, vil have en lav boligydelse, men hvis foreningen heller ikke afsætter nok penge hvert år til vedligeholdelse af den gamle ejendom, kan det være et problem, fordi ydelsen så kan stige,” siger Kristian Dreyer, der er advokat med speciale i fast ejendom og byggeri samt retssagsbehandling og ejendomsmæglerjura.

Få styr på foreningens lån

”Omvendt vil en nystiftet andelsforening i en nybygget ejendom, der er købt dyrt og dermed har høje boligydelser, måske ikke have behov for at sætte penge af til vedligeholdelse i de første fem-otte år efter stiftelsen,” siger Kristian Dreyer.

Han råder derfor til, at man altid orienterer sig om, hvilke lån foreningen har optaget, og hvor langt de er med deres afdrag, når man skal bedømme, om en andelsforening er økonomisk attraktiv.

Når du kigger på andelsbolig på Boligsiden.dk, kan du selv se en oversigt over gælden og en beskrivelse af låntyperne. Det er dog altid en god ide at få hjælp til at løbe det økonomiske igennem, ligesom banken altid orienterer sig i regnskab, lån og kommende udgifter, inden de godkender et lån.

Hvad er sammenhængen mellem boligydelse og andelsværdi?
Andelsværdien fastsættes ved at tage nettoformuen (ejendommens værdi fratrukket lån) i foreningen og fordele den blandt medlemmerne. Hvis en ejendoms værdi ifølge en valuar eller offentlig vurdering fastsættes til 100 millioner kroner og gælden til kreditforeningen er på 70 millioner, er der en samlet nettoformue på 30 millioner.

I en forening med 50 lige store andele, er andelsværdien dermed 600.000 kroner. For denne andelsbolig vil der være en pænt stor boligydelse, fordi den er med til at bidrage til den store gæld i foreningen på 70 millioner kroner. Meget gæld i ejendommen betyder derfor højere boligydelse.

Er gælden derimod afdraget til 30 millioner, er andelsværdien 1.400.000 kroner. Den lave gæld indebærer lavere boligydelse, men omvendt vil andelen blive dyrere at købe, fordi andelsværdien er højere.

Hvad er forskellen på andel- og ejerbolig?
Når du køber en andelsbolig, køber du brugsretten til en del af den fælles ejendom, som du ejer sammen med de andre andelshavere. Du er med andre ord en del af et fællesskab, og dermed også medansvarlig for en række forpligtelser og beslutninger, som I træffer sammen i foreningen, f.eks. eventuel omlægning af lån og fastsættelse af boligydelsen.

Ejer du, er du ikke forpligtet på samme vis, da du ejer selve boligen og ikke en andel. Økonomisk er der også forskelle. En ejerbolig er primært finansieret med et realkreditlån, mens indskuddet i en andel er finansieret via et banklån. Prisen på en andel er desuden fastsat, således at det ikke er tilladt at sælge til højere end den angivne andelsværdi. En ejerlejlighed kan sælges på almindelige markedsvilkår.

Er du på jagt efter en andelslejlighed i København, er der her seks styks med en boligydelse på under 4.000 kroner.

Vognmandsmarken 24, 4. tv.
2100 København Ø
71 kvm
Købspris: 1.408.720 kr.
Boligydelse: 2.036 kr.

Abel Cathrines Gade 18, 2. th.
1654 København Ø
45 kvm
Købspris: 1.771.815 kr.
Boligydelse: 2.422 kr.

Skydebanegade 12, 2. th.
1709 København V
53 kvm
Købspris: 1.669.500 kr.
Boligydelse: 3.171 kr.

Overgaden Neden Vandet 29, 1.
1414 København K
183 kvm
Købspris: 5.395.000 kr.
Boligydelse: 3.594 kr.

Bellahøjvej 130, st. 3.
2720 Vanløse
83 kvm
Købspris: 1.825.811 kr.
Boligydelse: 3.671 kr.

Herluf Trolles Gade 18, 2. tv.
1052 København K
115 kvm
Købspris: 3.707.000 kr.
Boligydelse: 3.809 kr.

Kategorier

Andelsbolig

Relaterede artikler

11. December 2017
Indblik er i denne uge skrevet af direktør, cand. polit. Curt Liliegren fra Boligøkonomisk...
27. November 2017
Indblik er i denne uge skrevet af Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom hos Realkredit...

 

Læs mere

Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Mest læste

Afstemning


Boligsidens presseservice

Boligsiden A/S
Kronprinsensgade 6, 2.
1114 København K
Telefon: 70 27 49 99
Mail: presse@boligsiden.dk
CVR: 12375646