Print
Af

Bliver 2017 opkonverteringens år?

I denne uge er Indblik skrevet af cheføkonom Signe Roed-Frederiksen fra Arbejdernes Landsbank.

De seneste par måneder er den lange rente steget. Der er ikke tale om nogen voldsom rentestigning, men mere et forvarsel om, at vi måske snart har set det sidste til en 30-årig boligrente på 2 pct. Da det 30-årige 2 pct. lån med afdrag lå i sin hidtil bedste kurs i efteråret, kunne man få den til en kurs på ca. 99. I skrivende stund er den på ca. 97,5 – det betyder, at det er blevet ca. 60 kr. dyrere om måneden efter skat at låne 1 million kr.

Det er isoleret set ikke nogen voldsom stigning. Men tager vi et kig i krystalkuglen, så er der udsigt til yderligere moderate rentestigninger – i hvert fald på de lange renter. Men der er også en sandsynlighed for, at rentestigningerne kan blive mere voldsomme. Vi skal faktisk ikke længere tilbage end midt i 2015 for at finde en sådan stigning. Her gik vi fra en kuponrente på 2 pct. til 3,5 pct. på få måneder.

En tilsvarende rentestigning i år kan sende begrebet opkonvertering tilbage på dagsordenen. Opkonverteringer har ellers været ude i kulden de seneste år, hvor renterne er faldet, og boligejerne i stedet har nedkonverteret sig til både lavere renter og lavere månedlige ydelser.

Hvad er en opkonvertering?

Ved en opkonvertering omlægges det eksisterende lån til et nyt lån med en højere kuponrente. Det gør man, fordi man vil reducere sin restgæld, hvilket ved en efterfølgende nedkonvertering til en lavere rente giver låntager en lavere månedlig ydelse. Om man vinder på manøvren afhænger af om renten falder igen, hvornår den falder, og hvor meget den falder. Falder renten ikke igen, har man fået en permanent højere ydelse, end man havde inden opkonverteringen.

Opkonverteringer kan sagtens være for hr. og fru Danmark, men det er helt afgørende, at man forstår konsekvenserne ved at gå op i kuponrente. Det er langt fra en sikker gevinst.

Hvornår skal man opkonvertere?

Vi er ikke nået dertil, hvor en opkonvertering er oplagt. Dertil er den mulige gevinst for lille. Men fortsætter renten med at stige – som vi forventer den gør i et moderat tempo – vil en opkonvertering blive mere og mere aktuel i takt med, at kuponrenten runder 3,5 pct. og 4 pct. De boligejere, der har det 30-årige 2 pct. lån, vil være de første, der står over for muligheden.

For at illustrere princippet har vi opstillet et regneeksempel (se figuren) på en op- og nedkonvertering. Eksemplet tager udgangspunkt i den korte periode i juni 2015, hvor 2 pct. lånet lå omkring kurs 90, og 3,5 pct. lånet kunne hjemtages til en kurs meget tæt på 100. Havde man foretaget en opkonvertering på daværende tidspunkt, og igen nedkonverteret i oktober 2016, hvor renten var tilbage på 2 pct. tæt på kurs 100 – så ville man samlet set have skåret 95.000 kr. af restgælden efter omlægningsomkostninger. Derudover ville man samtidig sidde med en lavere månedlig ydelse efter skat, end ved det oprindelige lån.

Eksempel på op- og nedkonvertering mellem en kuponrente på 2 pct. og 3,5 pct. pr. lånte mio. kr.

Kilde: Opkonverteringen er beregnet på baggrund af kurser fra den 23. juni 2015 fra Totalkredit. Der opkonverteres fra et 30-årigt 2 pct. lån med afdrag en restgæld på 1 mio .kr. Lånet indfries til kurs 90,20. Det nye 3,5 pct. lån optages til en kurs på 99,60. Skat 27,6 pct. Der er medregnet omkostninger til omlægning. Afrundet.

Den efterfølgende nedkonvertering er beregnet på baggrund af kurser fra den 3. oktober 2016 fra Totalkredit. Der nedkonverteres fra et 29-årigt 3,5 pct. lån med afdrag med en restgæld på 885.000 kr. Lånet indfris til kurs 100. Det nye 2 pct. lån optages til en kurs på 99,30. Skat 27,6 pct. Der er medregnet omkostninger til omlægning. Afrundet.


Tags: , , ,

Lignende artikler