Print
4. februar 2015 Af

Gyldne råd om projektkøb

Indblik er i denne uge skrevet af advokat (L), Kristian Dreyer, partner i SVEJGAARD | GALST | QWIST Advokataktieselskab.

Projektsalget er begyndt at blomstre igen, og det er som om, at der er ved at komme gang i boligbyggeriet igen. Flere købere overvejer at købe lejlighed, mens lejligheden endnu kun er på tegnebrættet eller under opførelse. Et projektkøb adskiller sig meget fra et sædvanligt boligkøb, og som køber er der flere forhold, man skal være opmærksom på.

 

For det første skal man gøre sig klart, at der både kan og vil komme mindre ændringer i det endelige resultat. Ændringer kan opstå, hvis myndighederne stiller uforudsete krav til byggeriet, eller hvis det under projekteringen viser sig, at man må ændre lidt på byggeriet. Ændringer vil derfor ofte ses i projekter, hvor der endnu ikke er opnået byggetilladelser, mens projektkøb længere inde i byggefasen ofte indebærer mindre risiko for ændringer. Som køber behøver man ikke frygte, at ændringerne er væsentlige, for i givet fald vil man være berettiget til at annullere eller hæve købet.

 

Man skal også være opmærksom på arealændringer. Ofte vil der være arealændringer, fordi man først kan foretage en helt præcis arealopmåling ret sent i byggeforløbet. Vær opmærksom på, at prisen for boligen typisk også reguleres, hvis arealet bliver anderledes end forudsat, og her bør køber sikre sig, at prisen i det mindste ikke kan blive højere. Hvis prisen forøges, skal køber efterfølgende betale en tillægskøbesum, og i givet fald skal køber huske at have finansieringen heraf på plads. Det vil være ærgerligt, hvis man efterfølgende står med et finansieringsproblem.

 

Det gode ved projektsalg i dag i modsætning til før år 2008 er, at man i dag har lovpligtige byggeskadeforsikringer, der dækker tab i forbindelse med væsentlige bygningsmangler. Hvis developeren går konkurs efter aflevering eller lukker sit selskab ned relativ kort tid efter byggeriet, vil byggeskadeforsikringen ofte dække alle de væsentlige mangler ved byggeriet. Man bør som køber sikre sig, at kontrakterne sikrer, at både fællesejendommen og hver enkelt bolig gennemgås, og at der er sikkerhed for, at mangler udbedres af developeren, inden købesummen helt frigives, eller at der foretages et passende tilbagehold. Ofte er det fællesejendommen, den der gal med, og her bør den nye andels- eller ejerforening sikres i form af garantier eller tilbagehold, således at mangler minimum 1 år (men gerne 5 år) efter afleveringen kan udbedres for developers regning. Med stor fordel bør man anvende brancheorganisationernes standardgaranti, hvor der er mulighed for at tilbageholde lidt af købesummen til sikkerhed for developers udbedring af mangler ved selve boligen. Køberne bør være opmærksomme på, at mange developere fraviger disse vilkår. Sørg derfor altid for at have en rådgiver med på sidelinjen.

 

Man bør i øvrigt sikre sig, at budgettet for den kommende boligforening er blot nogenlunde retvisende, og det bør man få en rådgiver til at se nærmere på. Hvis budgettet er for lavt sat vil den månedlige ydelse stige, og man bør kontrollere, at der i budgettet er indsat et minimum til fremtidig vedligeholdelse.

 

Opnår man som køber eksklusiv brugsret til eksempelvis et mindre havestykke eller tagterrasse eller en parkeringsplads, bør det sikres, at den eksklusive brugsret er tinglyst og fremgår af vedtægten.

 

Der vil ofte opstå forsinkelser, og det hører mere til undtagelsen end hovedreglen, at byggeprojekter afleveres til tiden. Derfor skal der være elastik i såvel overtagelsesdag som købers egen finansiering. Sælger man en bolig, bør man overveje at gøre overtagelsesdagen fleksibel, således at hvis indflytningsdagen på den nye projektbolig udskydes, kan overtagelsesdagen på boligen, der sælges, tilsvarende ændres. Ellers kan man risikere at stå uden tag over hovedet i mellemperioden. Den endelige finansiering kan som regel først låses fast ret langt henne i forløbet, og man bør med sit pengeinstitut afdække mulighederne for at minimere finansieringsrisikoen.

 

Projektkøb kan vær en rigtig god forrentning, da priserne ofte stiger desto længere henne i byggeforløbet, man kommer. Nogle købere bliver fristet af at videresælge boligen inden aflevering og gøre en fortjeneste derved. Her skal man blot huske, at fortjenesten i givet fald ikke er skattefri, fordi man ikke har beboet lejligheden. Man skal også huske, at developeren ikke altid vil acceptere, at en ny køber indsættes i handlen, og et videresalg skal derfor altid drøftes med egen rådgiver og med developer.


Tags: , , ,

Lignende artikler