Print
Af

Bedringen breder sig så småt ud på boligmarkedet, men polariseringstendenserne består

I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark

Selv om dansk økonomi fortsat ikke er kommet rigtigt i gang vækstmæssigt, så går det bedre på arbejdsmarkedet, og det har sammen med historisk lave renter sikret en generel bedring på boligmarkedet. Huspriserne har været stabile til svagt stigende siden foråret 2012, og handelsaktiviteten har været i fremgang over de seneste par år fra et lavt udgangspunkt.

 

Det diskuteres til tider, om bedringen på boligmarkedet blot dækker over fremgang i landets største by-områder, eller om bedringen så småt breder sig ud på landsplan. Ser man på antallet af kommuner, der melder om enten kvartalsvise eller årlige prisfald på parcelhuse, tegnes der et billede af, at færre og færre kommuner oplever faldende huspriser i øjeblikket. Små 45 % af landets kommuner oplevede prisfald i 3. kvartal 2014 – denne andel har overordnet set været faldende siden starten af 2012, hvor mere end 80 % af landets kommuner oplevede faldende huspriser.

 

Ser vi på selve niveauet for antallet af kommuner med årlige prisfald, befinder vi os dog fortsat i den høje ende i en historisk kontekst, og et godt stykke over niveauerne under opsvinget på boligmarkedet gennem halvfemserne og i nullerne. På denne baggrund er konklusionen altså umiddelbart, at bedringen på boligmarkedet breder sig ud – men at mange områder af landet stadig oplever faldende boligpriser. Der er altså på ingen måde tale om et bredt baseret opsving på boligmarkedet.

 

Når bedringen helt ud til de billigste boligområder af landet?

Én ting er, at bedringen på boligmarkedet så småt breder sig ud til flere kommuner af landet, men de tal siger ikke nødvendigvis noget om, hvorvidt der stadig er kommuner, hvor boligprisnedturen fortsætter med uformindsket styrke. Vi har derfor set nærmere på yderpunkterne på boligmarkedet ved at opsplitte landet i de 15 dyreste kommuner at købe hus i og de 15 billigste kommuner. Selve prisniveauet afspejler i sagens natur, hvor eftertragtet et område er i forhold til boligkøb.

 

Ikke overraskende kan vi konstatere, at huspriserne er pænt stigende i landets 15 dyreste kommuner, som alle befinder sig i hovedstadsområdet. Her er priserne i gennemsnit steget med små 6 % over det seneste år, og set siden starten af 2013 har prisvæksten holdt sig i omegnen af 5 % eller mere på årsbasis.

 

Huspriserne er fortsat faldende i landets 15 billigste kommuner. Med de seneste tal er der tale om et prisfald over det seneste år på cirka 3,5 % til 4,5 % alt afhængig af, om vi kigger på den gennemsnitlige prisudvikling eller median-værdien – altså den typiske prisudvikling. Tilbage i 2011/2012 faldt huspriserne med op til 10 % på årsbasis, og der er hermed tale om at prisfaldende er taget noget af i styrke. På den baggrund synes de lidt bedre takter i dansk økonomi og de lave renter også at give et mindre positivt bidrag til boligmarkedet i disse områder. Effekten har dog som set ikke endnu været stærk nok til at bryde den nedadgående pristrend på boligmarkedet, og dermed er prisforskellen mellem landets dyreste og billigste kommuner fortsat hastig stigende.

 

 

Samme overordnede billede som med prisudviklingen genfindes også i andre vigtige indikatorer for boligmarkedet. Handelsaktiviteten er aktuelt 15-20 % højere end gennemsnittet set i forhold til perioden over de seneste ti år i de 15 dyreste kommuner, mens aktiviteten er lidt mere end 25 % under ”normalt” i de 15 billigste kommuner. Her ses dog også en tendens til svag bedring i den samlede aktivitet over det seneste års tid.

 

Der er særligt tre faktorer, der driver polariseringen på boligmarkedet i øjeblikket. Vigtigst er den demografiske faktor, hvor flere og flere potentielle boligkøbere søger mod landets største by-områder – herunder især københavnsområdet. For det andet er der en tendens til, at de store by-områder typisk er dem, der reagerer først i boligcyklen – altså her hvor boligpriserne vender først i den ene eller anden retning. Endeligt er der næppe tvivl om, at de historisk lave renter understøtter polariseringstendenserne, da de alt andet lige gør det nemmere at opretholde store regionale prisforskelle på boligmarkedet. Det siger næsten sig selv, at boligkøbere, der skal optage en stor gæld i kroner og øre får relativt mere gavn af de lave renter.


Tags: , , ,

Lignende artikler