Print
Af

Fremgang på andelsboligmarkedet i København

I denne uge er indblik skrevet af cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark

Priserne på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden har været stigende over de seneste kvartaler. Set siden starten af 2012 er andelsboligpriserne i Region Hovedstaden nu steget med mere end 10 %. Det er i henhold til vores kendskab til andelsboligmarkedet via Danske Bank-koncernens forretningsomfang, da der ikke findes officielle prisstatistikker for andelsboligmarkedet.

 

Fremgangen på andelsboligmarkedet skal ses i lyset af flere elementer. Først og fremmest er der næppe tvivl om, at den afdæmpede bedring i dansk økonomi og stigende optimisme i husholdningerne er med til at smitte positivt af på lysten til at købe bolig. Endvidere søger flere og flere danskere mod de større byer, og det øger den potentielle efterspørgsel efter boliger.

 

Disse effekter løfter både andelsboligmarkedet og ejerboligmarkedet, men i første omgang er prisdannelsen knap så træg på markedet for ejerlejligheder grundet et mere gennemsigtigt marked. I København er priserne på ejerlejligheder i flere områder steget med mere end 20-25 % siden foråret 2012. Det giver anledning til en afledt positiv priseffekt på andelsboligmarkedet, da boligbehovet vil være i centrum for en del boligsøgende. Når ejerlejlighedsmarkedet bliver dyrere relativt til markedet for andelsboliger vil det alt andet lige tendere til at øge efterspørgslen efter andelsboliger.

 

Bindende maksimalpriser hæmmer det opadgående prispres på andelsboligmarkedet

En anden forklaring på den mere træge prisudvikling på andelsboligmarkedet er, at maksimalpriserne i stigende grad kan være bindende på andelsboligmarkedet. Er maksimalpriserne bindende sættes de frie markedskræfter som bekendt ud af spil på andelsboligmarkedet, mens udbud- og efterspørgsel vil være afgørende i en situation, hvor maksimalpriserne ikke er en bindende restriktion.

 

Ser vi på maksimalpriserne i forhold til købspriserne i Region Hovedstaden ud fra vores data, lå de i gennemsnit ganske tæt på hinanden i årets første halvår. Denne forskel er ikke set lavere siden 2009, hvor vi har indsamlet data. Tilbage i andet kvartal 2009 lå maksimalprisen i gennemsnit tæt ved 20 % over købsprisen.

 

Set som gennemsnit er der altså nu tale om et marked, hvor man ofte som sælger af en andelsbolig vil opleve, at maksimalpriserne kan blive en bindende begrænsning på salgsprisen – og andelshaverne dermed kan opleve at sælge til en pris, der er lavere, end det potentielle købere egentlig er villige til at give for boligen. 

 

Mere for pengene på andelsboligmarkedet – men ikke uden risiko

Kombinationen af kraftigere prisstigninger på markedet for ejerlejligheder og maksimalpriser, der i stigende grad binder, betyder alt andet lige, at man får mere andelsbolig for pengene relativt til ejerlejligheder sammenlignet med situationen for et par år siden.

 

Med bindende maksimalpriser kan potentielle købere af andelsboliger gøre sig håb om, at få del af en eventuel fremtidig gevinst, hvis vurderingerne løftes i engang i fremtiden. Omvendt er der dog ikke tale om en ”gratis omgang”. Maksimalpriserne på andelsboliger er som bekendt bundet op på markedet for udlejningsejendomme, hvis andelsboligforeningerne benytter sig af enten en valuarvurdering eller de offentlige vurderinger. Det betyder, at hvis priserne på udlejningsejendomme stiger over tid, vil maksimalpriserne alt andet lige følge med op, og falder priserne på udlejningsejendomme, skal maksimalpriserne tilsvarende justeres ned – selv endda i det tilfælde, at priserne på ejerboliger stiger. Det betyder også, at køber man til maksimalprisen er der ikke noget luft at give af i tilfælde af, at maksimalpriserne justeres ned. Risikoen i forhold til et sådan scenarie kunne være betydelige rentestigninger engang i fremtiden, der direkte spiller ind på værdifastsættelsen af udlejningsejendomme.

Køb af andelsbolig er dermed ikke uden risiko, og endvidere gælder det som altid, at man som potentiel køber skal sikre sig, at man har sat sig godt ind i andelsboligforeningens økonomiske og finansielle situation. Derved sikrer man sig på bedst mulig vis mod eventuelt ubehagelige økonomiske overraskelser på et senere tidspunkt.


Tags: , , , ,

Lignende artikler