Print
Af

Vi nærmer os et bedre og sundere boligmarked

Denne uge er Indblik i Boligmarkedet skrevet af Lone Kjærgaard, Cheføkonom i Arbejdernes Landsbank.


Psykologi er vigtigt for boligmarkedet på den korte bane, men de afgørende elementer på den lange bane er den samfundsøkonomiske udvikling som fx ledigheden, danskernes indkomster og renteniveauet. Dertil kommer skatteregler, finansieringsmuligheder osv. Et kort tilbageblik på boligmarkedet de sidste 20 år afslører da også, at det langt fra kun er psykologi og tilfældigheder, der har drevet udviklingen på boligmarkedet.

Fra 1992 til 2007 havde vi en periode på 15 år med uafbrudte prisstigninger. Stigningerne ser i dag langt fra tilfældige ud. I 1993 begyndte dansk økonomi at få fart på efter en dyb økonomisk krise. Ledigheden havde toppet og var frem til 2001 på én lang rutsjetur nedad. Og ikke nok med det. Også renterne kravlede nedad. En skøn cocktail, der naturligt nok gjorde boligmarkedet beruset. Fra 1992 til 2000 skete der næsten en fordobling af boligpriserne.

I årene efter årtusindeskiftet blev konjunkturerne igen matte, og ledigheden steg. Inden da, var to små trolde blevet sluppet ud af æsken – noget, der senere fik stor betydning for boligmarkedet. I 1996 blev den første trold sluppet løs: Flekslånet. Som tiden gik, begyndte danskerne at elske det, og i dag har flertallet af de danske boligejere som bekendt flekslån. I 2001 blev den anden trold sluppet ud: Skattestoppet. Med dét skulle skatten på boliger fremadrettet ikke bestemmes som en andel af en boligs værdi, men være fastlåst på det daværende niveau. Da boligpriserne steg, var det til stor økonomisk gunst for boligejerne.

Perioden med svage konjunkturer blev dog relativ kortvarig. I 2003/2004 gik det fremad igen, og ledigheden tog endnu et styrtdyk mod niveauer, der aldrig er set tidligere, og som mange ikke havde forestillet sig muligt. Den registrerede ledighed ramte i sommeren 2008 1,7 pct.

I 2003 blev en tredje trold sluppet ud af æsken: Boliglån uden afdrag. Og her var ejendomsmæglerne med deres forudsigelse om, at det nu kom til at gå hurtigt på boligmarkedet, et skridt foran de økonomisk lærde. På fire år steg boligpriserne mere end 60 pct. Den økonomiske virkelighed var vidunderlig, hvis man var boligejer. Snakken gik hektisk ved middagsselskaberne: Var man eller var man ikke kommet med på vognen – og hvis ikke, måtte man for guds skyld se at komme det.

Perioden fra 2007 til i dag behøver ingen nærmere gennemgang. Krisen ramte, boblen bristede, og priserne er i dag mere end 20 pct. under toppunktet. Dansk økonomi er skrumpet og ledigheden steget.

Det interessante i dag er selvfølgelig, hvad vi skriver i de økonomiske historiebøger, når 10’erne er omme. Meget tyder på, at der ikke vil blive sluppet flere trolde ud af æskerne de kommende år a la flekslån, afdragsfrie lån og skattestop. Tværtimod er tendensen snarere, at nogle af troldene skal tæmmes. En tæmning, der vil bringe det danske boligmarked et skridt tilbage mod de gamle dyder og gradvist bidrage til at gøre boligmarkedet sundere og mere stabilt og derfor mere trygt at træde ind på. Allerede i dag skal der enten betales afdrag på en del af realkreditlånet eller også falder betalingen for et afdragsfrit lån i form højere bidragssats, hvilket alt andet lige tilskynder til afdrag.

Når det angår de økonomiske konjunkturer og ledigheden er der i øjeblikket ikke megen trøst at hente. I sidste uge sendte Danmarks Statistik en grim meddelelse på gaden i form af nyheden om økonomisk tilbagegang i andet kvartal. Følgesvenden til økonomisk tilbagegang er desværre oftest stigende ledighed. De to går ikke side om side, men ledigheden vandrer som en skygge to skridt bag den økonomiske tilbagegang. Man må derfor frygte, at vi ikke har set toppen af ledigheden endnu. Det er dårligt nyt for boligmarkedet på den korte bane.

På den længere bane ser det til gengæld lysere ud. Konjunkturerne retter sig altid igen, og grundstenene til et sundere og mere stabilt boligmarked er i disse år ved at blive lagt. Boligpriserne vil også i fremtiden gå op og ned, men de helt store udsving vil vi med større sandsynlighed undgå. Timing i forhold til indtræden på boligmarkedet bliver derfor ikke alt afgørende, hvilket det beklageligvis har været i en lang årrække. Så selv om hverken vækst, ledighed eller lempeligere finansieringsvilkår på den korte bane tilsiger stigende boligpriser, skal vi glæde os over, at grundstenene er ved at blive lagt til et mere stabilt boligmarked i fremtiden. Et boligmarked, der i mindre grad bliver en lotteriseddel for nogen og en økonomisk ruin for andre.


Tags:

Lignende artikler